有人帮你体面
原创 你兽爷 兽楼处 2022-09-26 07:55 发表于上海

今年三月的一天,十三四个人呼啦冲进了郑州恒大都市广场,那是恒大河南公司总部。他们上来就将步梯和电梯全部堵住,另外有七八个人目的明确,迅速包围了公司资金部。

恒大员工被勒令交出手机,全部进入会议室等待。

办案人员搜查办公室的时候,还不忘找一位资金部女员工在旁监督。很快,他们便在恒大的办公室,翻出许多公章。有合作方的,还有总包单位的。

恒大手里这些章:

都是假的。

按规定,房地产项目监管账户资金需要按照工程进度发放。确认工程进度,离不开项目施工方。为方便转移监管账户资金,私刻假公章过去是恒大的家常便饭,内部称为:

资金盘活。

谁也没想到,有一天警方会动真格,从天而降搜查办公室。

河南恒大负责资金的主要领导战战兢兢。但出乎意料的是,当天被警方带走的,只有资金部门一位普通员工。还不到48小时,人就被放回来了:

公章没收了。

这次特别行动,显然对河南籍企业家有了一些触动。三月下旬,恒大会议室里,一个红色横幅前,老板喊出了“大干三个月实现恒驰5量产”的口号。

三月之后又三月。到了九月中旬,同一个会议室同一个机位,横幅换成了:

大干苦干拼命干,复工复产保交楼。

公章事件后,恒大成了河南保交楼最卖力的房企。

我看过恒大河南公司内部一份文件,他们将河南37个需要保交楼的项目逐一梳理,每个项目都按实际情况设计了保交楼方案,和滚动开发等回款计划。每一版保交楼方案,他们都会反复和各地政府专班汇报沟通,不少项目方案当时就得到了认可。

后来郑州有传言说,警方开始大规模抓捕挪用监管账户资金的开发商了。兽爷的朋友子姨写了一篇“陪斩”的故事,告诉大家警方已经成立了专案组,且掌握了大量证据。

1

9月21日深夜,郑州宣布对5家开发商21位犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。

经历过轰动全国的河南储户事件、集体断贷潮后,河南对烂尾地产商的耐心,终于熬干了。

被抓人的五家开发商中,有两家在郑州很有名。

一个是前面提到的啟福城项目。胆敢把烂尾楼卖给房管局、派出所、电视台等机关单位,老板卢一博早在今年四月就被抓了。

啟福城也是郑州复工最早的项目。上个月,烂尾五六年的啟福城开启后续工程建设施工招标。出这笔工程款的是:

河南省财政厅子公司。

另一个项目,就是永威金桥西棠,号称“郑州最高学历烂尾楼”,据说业主有超过500位硕士和博士,很多都是大学老师。

2000多年前,伍子胥就用鞭尸行动告诉大家,惹谁都别惹你老师。他们认识的领导太多了。

西棠项目的股东是两家,金桥和永威。项目其实还有钱,但因为双方有纠纷,就一直磨蹭不复工。他们显然没看清形势。所以就在最近一周,金桥和永威的财务都被带走了。

所以这次抓人,不看你监管账户里有没有钱,而是态度决定一切。你看郑州融创,房子卖完了,钱也花完了,但现在人一点事也没有。

再比如停工一年多的锦艺金水湾。

在成为郑州市纾困基金救助的首批七个项目后,纾困基金入局,将一部分钱汇入指挥部账户。项目包括车位、储藏室和未开发土地在内的可售货值还有15.22亿。减去完成交付任务资金9.21亿,再减去5.63亿元前期负债:

还能有点盈余。

在业主们的帮助下,金水湾将均价8万的车位按6万卖掉,加上郑州市地产集团收并购未开发土地,又凑了1.21亿。金水湾就这样开始复工了。

这是郑州想让大家学习的榜样。

除了本地纾困基金之外,郑州还和国开行签订了3000亿元协议,其中1600亿元用于棚改贷款。然后一份落款9月13日的问题楼盘专项资金申请清单开始流传,里面足足有95个项目。

郑州放下面子借这点钱不容易。所以,申请国开行信贷资金也有严格的申请条件。它要求项目:

资产负债平衡,无复杂官司;

资金拨付渠道走政府平台公司,县区政府要承诺确保资金安全。

救护原则简单又残酷的:将烂尾楼盘分成三等,先轻后重,最后抬尸。

我看了一眼95个申请专项借款的项目清单,但凡入选的都是有存货或者有后续土地的。先期的50亿专项资金已经到郑州地产集团的账上了,听说郑地集团的人为了尽快把钱发下去,最近几天一直在加班:

盖章。

2

领导们的要求,其实在9月7日就对着60多家房企说了,让他们砸锅卖铁保交付。这个代号“大干”的行动前面,还加了一个期限:

30天。

郑州现在是中国烂尾项目最多的省会城市。有数据统计,现有106个问题楼盘,涉及居民超过60万。几乎每卖出3套,就有1套不能按时交付。

9月7号那天,这个城市立下了军令状。为避免开发商表演式复工,他们祭出一个杀器:

不配合的房企核查偷漏税;

挪用资金的公安机关抓人。

刚开始,房企们都以为是闹着玩的。老李和他的邻居也看见了那条消息。和房企的反应不一样,那一天,他们觉得自己看到了一点希望。

老李是郑州明星楼盘名门翠园的业主。作为金水区最大的城中村改造项目,名门翠园的地产商资金链断了,去年八月合作方退出,债主中融信托接盘,项目彻底停工,成为郑州最大的烂尾项目之一。

八月底一个上午。郑州市领导到名门翠园,视察项目烂尾的情况。他们在工地停留了十来分钟,听区领导做了一个简短的报告。有一块展板放在了他们面前,名门翠园的造价核算,资产评估,复工资金来源,展板上写得很清楚。

市领导走后,展板马上被撤走,不知所踪。

是听说这件事后,业主们非常激动,他们一家家去敲广告板制作商家的们,想从商家那获得一点点信息。

为了自救,他们有的自学财务,有的自学工程造价。现在,他们又成了福尔摩斯。

听说郑州要“大干三十天”后,老李们很激动,连夜学习会议精神。现在,时间过去一半了。老李们的家终于开始复工了,虽然工地上人还是很少。

郑州努力圈定了一个小范围的安全圈。虽然每个项目分到的钱真不多,但政府的确在努力推动了。和许老板的口号不一样,郑州也真的用上了雷霆手段了。

开发商要是不体面,那就帮他体面。

郑州的朋友告诉我,大干行动能否实质性地推进开始是未知数。政府只是给了部分资金让施工方开工,一边干一边研究,后续资金怎么说还没定。

朋友觉得,纾困那点钱,要是去年就放出来,可能就足够用了。

3

河南今年已经拿出过很多钱拯救房地产行业了。

去年的这个时候,河南带头大哥建业一份求助信广为流传。

他们在信里铺陈了很多经营困难的话,最后落实的请求事项里,最重要的一项是恳求省里协调有关市县区,尽快偿还多年来拖欠的各类款项:

超过50亿。

建业之后,河南房企永威、正商、鑫苑、康桥有样学样,都给政府写了求援信。

信的确起了作用。政府给了一部分钱。这次保交付行动里,郑州还计清偿欠5家头部房企的53亿元欠款,来支持他们复工。

清偿的钱,是郑州的国企平台公司从郑州银行、中原银行借的专项贷款。房企的朋友说,欠款的确到了一部分,但没有全到。

一口气拿出53亿,郑州肯定是没有这么多钱的。

老李买名门翠园的2018年,是郑州楼市最好的时刻。那一年郑州卖地收入是1436亿元,在全国排名第六,仅次于杭上北广重。到了今年,郑州昨天刚刚结束第二轮集中供地,算上之前的一拍,总共就卖了200亿出头的土地。

上半年郑州财政收入为697亿,增速为-4.70%,是河南省唯一一个负增长的城市。

前几天郑州的土拍,除了保利之外,拿地的全是政府平台公司。政府平台拿地,其实也是用的银行贷款。在过去,因为并不擅长开发,他们通常拿到项目后就会遍地寻找合作方。

我问过建业的朋友,他们说今年连土地测算都没有做。

目前,河南最著名几家本土房企,都在大幅裁员降薪,很多连发工资都困难了。今年前8个月,郑州主城区二手房成交面积下降了6%,而新房成交面积同比下降了:

一半。

即便把二套首付比例从六成降到了四成,也依旧挡不住下降。

七月,新房销售套数还是7600套,房价还是1.3万每平米;到了八月,就掉到了5900套,均价1.2万。

有人判断,如果继续现在的行情下去,能撑到年底的郑州民营房企不超过:

5家。

郑州面临的问题,是未来一年中国大多数城市将面临的。受交易萎缩影响,资产贬值开始了,中国50个主要城市中,28座城市房价回到三年前。

郑州去年用时间换空间的处理方式,也行不通了。越拖下去,资产贬值让窟窿越来越大。

这一轮救市,很多城市的主体思路是救项目不救主体,救行业不救企业,靠地方不靠中央,靠市场化手段不靠行政性干预。

但皮之不存。市场主体都不在了,项目和行业谈何救起。

佛山政府知道这一点,碧桂园资金最危急的时刻,佛山两家城投公司为它做担保,发行15亿中票。

4

我以前写过,过去中国只有两家房企暴雷后起死回生。

一家是绿城,因为央企变成了它的大股东。虽然没怎么给钱,但起码给了信用背书。

另一家是佳兆业。当年他们卷入贪腐案,中纪委2015年查封了佳兆业旗下房子和土地。没想到风波过去,他们深圳房子和土地涨了一倍,信用等级反而上升了。

房价上涨,是可以解决一切问题的;同样的道理,价格下跌,不是问题的问题,都会暴露出来。

9月16日的早晨,一些上海的年轻人坐车去苏州。那几天,苏州工业园区和高新区宣布,没有社保的外地人也可以买首套住房。这意味着,苏州主城区全面放松限购。

这些上海来的年轻人,响应政府号召去苏州看房。没想到刚刚下车,便看到新闻弹窗:

苏州取消了取消限购政策。

同样的事,在南京、在宁波,在青岛,在很多二线城市都发生了,或正在发生。在房地产这盘大棋的棋盘上,有人在反复犹豫。

包叔说,郑州是房地产的底。

郑州其实是一个很好的观察窗口。一座城市在掀起城改大开发后,突然踩下刹车,并以前所未有的力度打压。最终,市场会走向什么极端情况。

而要把它恢复正常,现在要付出多大的代价。
大家都是出来卖的,何苦自己人为难自己人
那些活好的,或者活新的,或者花样多的,
或者老板拉皮条功夫好能拉到肯多花钱的客的,
拜托不要老是打击年老色衰的同行了

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