均价二十万 只争朝夕
7月13日
兽爷丨祥子决定不拉车了

Original 你兽爷 兽楼处 2022-07-13 13:36 Posted on 北京

一位做投资的朋友,六月份终于出差了。

在大湾区,他见了一些开工厂的老板,有好几个把工厂关掉,去东南亚开厂;在武汉他见了几个地产老板,有两个都说2018年之后如果躺平、啥事也不做,就是每天拼命花钱:

状况也要比现在要好。

但让他最震惊的,是在郑州呆的那个星期。他参加了很多场饭局,饭局里几乎都有人讨论一件事:

要不要断供。

过去一年里经历了水灾和反复疫情的郑州,停工一年以上的楼盘多了起来。交房遥遥无期,房贷却得一直还。业主们开始讨论要不要鱼死网破,以被银行系统终身拉黑的代价,与开发商及银行对峙。

他上周跟我说这个事时,我也很震惊。我微信上找了两个郑州朋友问,这是真的吗。

小林说,我可能就是你朋友饭局里的那个人,我买的鑫苑国际新城就烂尾了;老李说,我烂尾的不是一套,而是两套,我买的两个房子,名门翠园和奥园悦城先后都烂尾了。

两个郑州朋友,三套烂尾房。郑州楼市的含烂率,也是可以的。

几天后,因为停工14个月,江西景德镇恒大珑庭的900户业主,发出一份告知书,称若项目不在3个月后全面复工,将集体停止还房贷。

他们捅破了一层窗户纸。也就两天时间,越来越多的烂尾项目业主加入到停贷队伍中。从南昌、长沙、武汉,再到石家庄、沈阳、西安。

老李和小林都说,他们买的楼盘,今天业主们也都发出了停贷告知书。小林说,在这之前,其实已经有将近三分之一的邻居,已经选择停贷了。

淘宝上用花呗买东西没收到货还能退款,为什么我们就要继续还贷?

1

小林的烂尾楼,是自己公司造的。

2016年大学毕业后,小林进入了美国上市房企鑫苑工作。工作两年后,她决定在郑州买人生第一套属于自己的房子。

2018年12月,25岁的她靠着自己的2000块存款,以及父母给的十几万,还借了首付分期,买下了一套总价130多万的房子。自己公司开发的鑫苑国际新城。

鑫苑房产是第一家在纽交所上市的中国房企。小林买的鑫苑国际新城,位于郑州南三环,是一个总体量超过400万方的神盘。

小林出手时,正值郑州楼市最高点,房子单价14800元一平米,房贷利率也是历史高点6.23%。合同约定,房子两年内交付。

但买完房之后的两年里,先是楼市调控,然后就是不断反复的疫情,和一场突如其来的洪水,再加上严厉的环保管控,郑州建筑工地一年的有效施工天数:

竟然不足半年。

最重要的是钱,小林们的购房款,根本没有进监管账户,直接被集团抽调走去其他省份拿地。很快,工程款就付不出来了。如今,一个相当于二十个鸟巢体量的大楼盘,确实每天有几个工人在工地上干活:

还没有监工的业主人数多。

2022年年初,鑫苑光在河南省就有近两万套到期未交付。而小林在鑫苑的工作,就是处理业主的维权。

她连自己房子何时能复工都不知道,却还要替公司向成千上万名业主保证:

一定会复工,请再耐心等待一下。

这些业主大多是想在郑州安家的年轻人。很多都是掏空六个钱包挤出来的钱。有的因为婚房烂尾而没结成婚的;还有老人气到住院的。

有一个来郑州打工的驻马店小伙子,借了很多钱买鑫苑国际新城做婚房。房子交付不了后,他去鑫苑公司维权被带走了。开发商调查维权业主基本信息,才发现他父母:

一个卧病在床,一个是小儿麻痹。

没过多久,小林离职,加入了鑫苑烂尾楼的维权大军。

小林自己估算,现在郑州楼市只有一小半的项目正常开工,她身边的地产从业者,几乎人手一套烂尾房。

到了7月份,业主群里越来越多的邻居开始停贷。有人在群里说影响征信怎么办,马上有人回复:

饭都吃不起,还在乎征信吗。

小林很认真地咨询过律师停贷的后果。她发现,预售制完美规避了银行的义务和风险。如果开发商躺平、她也停贷,银行实体楼房收不到,就会一直咬着她要房贷。

景德镇恒大珑庭的业主打响第一枪后,已经有九十多个项目发出停贷告知书,名单不断在增加。

停贷项目最多的省份,是河南;停贷项目最多的城市,是郑州;停贷最多的开发商,就是那个开发了景德镇恒大珑庭的恒大地产。

河南周口市籍中国前首富许家印,也成了坑自己老乡最狠的地产商。

2

2015年9月19日上午,商丘归德南路上的恒大名都售楼处开放,三米宽的红色地毯铺了很长,两排是清一色白衬衫销售和红裙小姐姐。

鸣放礼炮时,项目总正带着上百人在8辆礼宾车的开道下,围着商丘主干道和地标,跑一场20公里的马拉松。

恒大名都是恒大在商丘的第一个项目,当地媒体肉麻表白说:

当是时也,天朗气清,乐声流动;宾客盈门,人气爆棚;金字招牌,星耀全城.....

两个多月后,恒大名都开盘,万人抢房,6000元一平米的均价,开盘两小时卖了6个亿。

去库存那两年,正是恒大、碧桂园的高光时刻,一个接一个城市被攻下,地方政府和购房者都很欢迎这些龙头房企,房子闭着眼买就好了。

但这些钱很快就会被集团抽走。然后重复商丘这样的故事,去创造两万亿奇迹。恒大的朋友说,河南地市资金监管比例太低了,只有5%到10%。商丘项目本身还有过度融资,通过恒大财富做明股实债。

当初借钱有多爽,今天烂尾的坑就有多大。

烂尾项目业主想要解套,只考虑监管账户的钱再飞回来肯定是不可能了。首先是要稳住施工方,像商丘恒大名都,施工方中天元建设就退出了,中建五局同意接手,用资产抵付工程款建设至竣工。

施工方没有实力垫付工程款的怎么办,那就要找钱了,恒大项目用滚动开发、退地、减配等各种方案,精装变毛坯、捆绑车位在接下来应该是常有的事。河南恒大甚至有的项目,跑去和政府要前几年的:

贫困捐赠款。

但这几种办法,不会产生太多的收益,河南项目仍然缺口巨大。

河南基本所有的恒大保交楼方案中,都有一条前提就是,不考虑前债。这些前债就是恒大过度融资,恒大可以不还债:

但项目公司的融资通道和资产也全被堵死了。

我看到恒大内部的一份文件,恒大算了下,在河南有37个项目要交付,如果要把这37个项目全部开发完,要净亏损:

212亿。

这已经是河南政府对恒大举全力支持的最好结果了。经过协商,河南各地政府会减免恒大35亿的税费、土地款、滞纳金,返还其30亿土地款,通过调规等手段供给了恒大11亿。

购房者对恒大也足够宽容,精装修也不要了,恒大也能再省10亿。

即便如此,河南37个项目的后续工程费,恒大就需要投入423亿。单单开封的郑东恒大文旅城,资金缺口就有18个亿,而目前恒大在河南监管账户里的所有钱:

只有25亿。

只是423亿的零头。

3

早上包叔转给我一个视频,是一对买了融创城六期的郑州小夫妻,八个月来,抖音记录了他们刚买房的欢喜,期待,他们经常到工地上看自己的房子,爆雷消息传出的时候,他们还不相信。到现在,他们的眼睛里没有光了。

最扎心的是下面一个评论,引用了《骆驼祥子》里的一句话:

祥子以为努力拉车,就能拥有属于自己的一辆黄包车。

《骆驼祥子》里,祥子买了三次新车,但要么就是人被抓走,要么车被扣留,最后一次因为妻子虎妞的丧礼,忍痛卖了车子。希望破灭,成了一个活生生的死人。

我看了一下,停贷公告名单上还没有融创城,上海几个停工的项目,也不在名单上。说明那里的祥子们还抱有一丝希望。

信用是人最后一笔资产,最大的破产是信用破产。停贷者要放弃这笔资产了,也就是要头也不回地走入:

社会性死亡。

对于包叔这种每个月要查自己蚂蚁信用分的人来说,成为失信人的后果是不可想象的。但对于那些一无所有的人,连希望也没有的人来说,信用也就一文不值了。

大面积停贷,不仅仅是个人和家庭危机,而将是整个市场的信用危机。

在经济学的概念里,信用是在信任基础上的借贷。房贷合同,本质上是开发商、银行和购房者之间的三方互信,但如今,这种信用已经成为不对称的负担。

《骆驼祥子》里说,苦人是容易死的,苦人死了是容易被忘掉的。

现在抱怨开发商,似乎已经没有意义。在高周转的游戏里,开发商的账上注定不会存很多钱,更不会像俞敏洪那样账户上随时有200亿现金,随时做好倒闭的准备。

恒大爆雷后,很多地方政府纷纷收紧监管账户,甚至超额管理监管账户。

讽刺的是,这反而成了压垮开发商的最后一根稻草。有家开发商说,监管账户里本来一亿就够用,但政府非要让放三亿进去,本来在普通门诊,结果被生生拉到了ICU。

在这场信用困境里,唯一能全身而退的是银行。

不管在放贷时,有没有对开发商的资金能力进行调查,也不管有没有对监管账户进行守护,哪怕开发商已经躺平了,银行的还贷通知,还是会风雨无阻发到购房者手里。

上海融创未来金融城停工后,业主们发现预收款监管账户没有钱,将开户行上海农商银行川沙支行投诉到银保监会,但得到的回应是,该行并没有和融创签订资金监管协议,账户也不是预售资金账户,只是一个基于信托的销售回款账户,但融创却对外说是监管账户。

而且,融创并没有把全部销售回款打到账户里。

谁能想到,监管账户的开放程度,就像包叔的内裤。而上海已经是对监管账户管得最严的城市了。

事实上,1995年,从《城市房地产管理法》诞生的那天起,监管账户就从来是个大筛子。它就像包叔的女朋友,好像有,又好像没有。

祥子们注定得不到什么保护,他们最大的问题就是——欠银行钱还不够多。

欠银行100万不还,你就是老赖;欠银行100亿不还,你就是VIP。就像在河南有37个项目要交付的恒大,大家都得爱护他。

没有希望,也得不到爱护,祥子就不拉车了。他不是不想改变命运了,而是在一场漫长的斗争中,他最终被命运战胜了
大家都是出来卖的,何苦自己人为难自己人
那些活好的,或者活新的,或者花样多的,
或者老板拉皮条功夫好能拉到肯多花钱的客的,
拜托不要老是打击年老色衰的同行了

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