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Fish:恒大的隐秘角落
恒大的隐秘角落

原创 拆姐 拆哪儿 今天

两年前的八月底,时节更替,一叶知秋。

恒大如期举行的中期业绩会,许家印没有来,夏海钧掌控了话筒。他说,“房地产商不能为富不仁,要贯彻中央调控政策,稳房价、稳地价、稳预期”。

那时,恰逢深圳迎接改革开放四十年,中央送出一个“先行示范区”的大礼,夏海钧紧扣热点,他忍不住透露了一个讯息:恒大,事实上已经是深圳土储最多的开发商。

这让与会者十分讶异。地产业界都知道,深圳土地有多么稀缺,哪怕能拿到一块地,都殊为不易。恒大把总部迁到深圳,居然顺带当上了鹏城最大的地主,不声不响,它是怎么做到的?

很少有人注意到,在会场的隐秘一角,还有一个略显陌生的年轻人,作为特别嘉宾,列席了恒大此次的业绩会。

他的名字叫栾中杰,深圳市中久投资有限公司的董事长。

他的出现,在新闻稿中被一笔带过。几乎没人知道,这个年轻人为什么会出现在这里。

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如今,急速行驶的列车,正处在失控边缘。

作为宇宙最大的地产公司之一,恒大挣扎在生死线上。风险在全行业蔓延,整个资本市场,甚至整个金融与经济系统,都有震感。

再回看夏海钧当年的表态,不胜唏嘘。如果恒大能如其所述,哪怕有一点居安思危、未雨绸缪的举动,也不至如此狼狈。

恒大上市至今,整整十二年。这段不算长的企业史,却如过山车一般,在中国地产行业上空划过一道惊鸿般的弧线。这个月,恒大的股价,已经跌到它十二年前的IPO发行价以下。今夕何夕,兜兜转转。

风,起于青萍之末。如果硬要为这场危机溯源的话,我个人认为,仍要归咎于几年前许家印那个“回A”的决定,以及千亿规模的上市豪赌。(参见《恒大上市惊魂》)

有两位大佬的离世,把恒大这十二年的时间轴裁剪成了三段。为逝者诲,我就不点大佬的名字了。他们中,一位喜欢玩扑克牌,一位喜欢打高尔夫。

2016年之前,许家印特别仰仗扑克牌大佬和他背后的圈子。

香港电影《窃听风云》曾以这个圈子为原型,刻画了一个叫“地主会”的团体,能量很大。大佬们围在牌桌上,打着牌,聊着天,举手投足间,就能产生足以震撼整个港岛的交易。现实中,这个“地主会”包括了郑家纯、刘銮雄、张松桥、杨受成等人。

许家印在恒大上市之前,沉浸于这个牌局,并获得了圈中大佬的财务驰援,从此与之深度捆绑。后来,新世界、华人置业、中渝置地等企业,把内地庞大土储出售于恒大,所得资金再以认购恒大高息债尤其是永续债的形式,回流给恒大。

如此操作,这些大佬从内地市场中成功抽身,摇身一变成为恒大背后的隐形股东,而恒大也彻底告别了华南五小虎的角色,它获得了庞大的一二线城市土储,销售规模倍增,顺利跻身中国地产一线梯队序列。

但那超过千亿的永续债规模,带来一个后果:恒大每年很大一部分利润,都要被永续债背后的大佬们分走吃掉,而且持有时间越久,利息成本越高。

2016年,擅长扑克牌的大佬溘然长逝,“地主会”失去了话事人。许家印掐准时机,推出了分拆恒大地产内地借壳上市的计划,并通过引入千亿规模的战投资金,把永续债给置换了出来。这样,恒大的利润得以释放,并配合2017年的港股行情,让恒大在市值上也实现了爆炸。

许家印对于进军A股的自信,来自于他最新融入的另一个圈子。

在深圳的高尔夫球场,有着南中国最具影响力的朋友圈。

2014年,阿里巴巴上市的前夕,马云用十个亿叩开了这个圈子的大门,比京东抢先一步,拿下了中国第一张第三方网上药品交易牌照。这就是“阿里健康”这个上市平台的由来。

除了上文提到的高尔夫大佬外,中洲的黄光苗、京基的陈华、卓越的李华等地产大亨,也是圈中常客,他们成为许家印最新结交的“球友”,日后,许家印为恒大汽车引入巨额战投,其中就不乏这些球友的豪爽身姿。

开头提到的那个叫栾中杰的年轻人,在这个圈子的地位非同一般。

但许家印显然高估了这个圈子的能量,尤其对于房企借壳登陆A股这样的宏大目标,牵涉面实在太广,不是简单跑一跑关系、或者讨好一下深圳国资委就可以实现。

恒大A股上市折戟,千亿规模的战投资金苦寻退出路径,恒大偿债压力陡增。加之三条红线调控政策压身,危机在2020年下半年全面发酵。

叠加了疫情因素对工程进度与销售回款的影响,最终,资金链脆断,风险于今年全面爆发。千钧大象从最高处坠落,没有人敢去接,也不可能接得住。


这些天,我常被人问起,“恒大的钱去哪儿了”。但提问者显然忽略了另一个关键问题,“恒大的钱是从哪儿来的”。

在这场危机的暗角,有一些不被人注意的细节:作为恒大背后最重要的一个“金主”——中信,它的角色,以及牵扯的神秘人物和利益。

据公开信息,早在2017年,中信银行与恒大集团就达成了一个“千亿+”合作计划,双方实行“总对总”合作,中信银行给予恒大集团400亿元综合授信、500亿元地产基金、200亿元多元化并购基金、900亿元内保外贷的额度,总计超过1000亿元的授信额度合作意向。

那时,恒大正在进行回A引战,中信背景的资金在恒大地产1300亿战投中,也占了不少的份额。除此以外,仅是公告了的,当年中信就通过旗下私募投向恒大项目超百亿元。此后,恒大物业的引战、房车宝的引战等融资动作,中信的影子也频频闪现。

还有很多表外的动作。比如财新的文章就披露,恒大针对高管集资的“超收宝”理财产品,真实的用途是参与中信与恒大合作成立的400亿产业并购基金,其中除了中信银行、中信信托的资金,还有恒大金服、恒大人寿等关联机构的资金,以及恒大向自己员工募集的钱。这些钱最终用于收购深圳的城市更新项目。

随着恒大危机发酵,中信千亿规模的资金支持,瞬间变成了庞大的风险敞口。如果真有什么闪失,那也将意味着国有资产的巨大流失,肯定是要有人对此负责的。事实上,可能已经有人在被问责了。孙德顺、陈许英、谢宏儒等中信银行高管纷纷落马。

但在这段暧昧的银企关系的背后,栾中杰以及深圳高球圈的影子,始终若隐若现,并且可能起到了十分关键的作用。

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栾中杰

栾中杰,1978年生人,早年任职于花旗与中信资本。2010年创立中久投资并担任董事长至今。他还是中信参与发起设立的中证城市发展管理有限公司的创始人、高级合伙人。

栾中杰的父亲栾府兴(早年也写作栾福兴),此前使用过的身份包括香港仁信集团董事长、中证城市发展基金董事长、香港帝盛投资集团董事长等。位于深圳的银谷别墅,就是栾府兴旗下公司开发的项目。他的名字,也曾出现在深圳一个著名的高尔夫俱乐部的董事会名单中。

来自东北吉林的栾氏父子,作为深圳高球圈幕后大佬的关系人,在深圳的商界建立起了广泛的影响力,并且游走在中信集团的外围,成为这块庞大的金融“珊瑚礁”中觅食的“小丑鱼”。

但在去年初,随着中信集团更换了主事者,一帮“老臣”逐渐隐退,这些“小丑鱼”失去了市场,已经在逐步清理。栾氏父子在中信的话语权严重削弱,甚至很可能同被追责。直观表现在,去年,北京中信新城项目公司居然通过诉讼途径,向栾中杰讨要3000万的欠款。

这也为恒大目前的困局,提供了一个隐秘的注脚。曾经依赖的“金主”,其实也并不稳固。

不过,栾中杰在恒大扮演的角色,却不仅仅在“金融掮客”这么简单的层面。

在恒大地产引入的战略股东中,有一家叫深圳麒翔的公司,出资50亿。这家公司的背后,是一个叫王占江的吉林地产商人,他于2016年在深圳创立桦盛投资集团。在此之前,王占江家族在吉林经营着一个叫大江集团的地产公司,籍籍无名,官司缠身。直到,他遇到了自己的贵人,作为吉林老乡的栾中杰。

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王占江

王占江的“桦盛系”,可以查到近70家关联企业,大举布局到深圳的旧改市场。据王占江自述,已经获得项目20余个,土储一百多万平米,要知道,这可是在深圳。但几乎没人知道,王占江的“桦盛系”,背后站着的其实是栾中杰的“中久系”,以及一个更宏大的中信背景。

恒大与中信合作的400亿产业并购基金,最主要的投向,就是收购“桦盛系”的旧改项目,而每一笔收购,都在百亿规模以上。比如,107.16亿收购深圳多吉投资有限公司,162.81亿收购深圳市馨乔实业有限公司。

这是恒大在深圳土储的一个关键来处。这些项目的收购价格是否公允,我们外人并不清楚。恒大甚至无需公告,他们并不在上市公司体系中。

但可以想见的是,王占江以及背后的栾中杰,有中信的资金以及相关背景力量的支持,有恒大的接盘作为套现渠道,他们是深圳旧改市场,最具实力的超级玩家。


通过出售旧改项目给恒大,回笼几百亿的资金,再拿出50亿,作为战略投资成为恒大地产的股东,似乎也在情理之中。

只是,恒大A股上市无期,战投们退出无望。随着恒大危机的爆发,王占江“桦盛系”这50亿战投资金,还安全吗?

事实证明,你多虑了。永远不要低估某些圈层与大佬背后的能量。

我在前不久的文章中提过一句,在宝万之争之中,恒大曾经给万科一记关键的助攻,帮助深铁上位成为万科第一大股东。如今恒大有难,万科真的无动于衷吗?事实上,万科已经有所行动了,只不过,首先拯救的不是许老板,而是背后的大佬们。

那家叫作深圳麒翔的公司,其股东层面在今年6月进行了一次变更,“桦盛系”股东已经退出,目前的股东指向一家叫深圳晨耀的投资咨询公司,关联自然人王炜、陈丹。没错,这个深圳晨耀,其实就是我常提及的万科影子平台的一员。

所以,我们是否可以这样理解:通过出售恒大地产股权予万科,“桦盛系”背后的大佬成功在恒大危机爆发之前抽身,而现在,万科已经是恒大地产的一个事实股东了?这50亿战投以及相关的损失,会算在万科的头上吗?

当然,也可以有另一个版本的解释。万科系资本出现在这里,仅仅是作为“桦盛系”一个债权人的身份,深圳麒翔或许仍由“桦盛系”实际控制。祝九胜治下的万科财务,有一个庞大的体外影子平台,其实主要做的是一些低调的放贷业务,通过给合作伙伴提供资金,赚取利息。

但无论如何,通过引入万科,大佬们已经规避了和恒大一起沉船的风险。

这背后,当然也有交换。未来,如果万科突然获取大批深圳旧改项目的话,你不要觉得讶异。

浸润在深圳的栾氏父子,与万科早有交集。“桦盛系”旗下的旧改项目中,也多见万科相关公司提供财务支援的痕迹。

栾中杰、栾府兴曾经参与创立的前海中证城市发展管理有限公司,还是一个非常著名的PPP平台的创始股东——对,就是我们此前写过的“前海基础”。股东里包括中信证券、深圳地铁、以及前海金控。后来,明天系、万科及影子平台、万年系等,均参与进来。这个“前海基础”,藏着祝九胜从一个财务人员脱颖而出、执掌万科的密码。(参见《万科异变》)

退潮之后,方知谁在裸泳。而那些掌握着潮水起落方向的人,总能快人一步,更有准备地迎接大浪的淘洗。

这些天,我的脑海里总是闪现《让子弹飞》里面的情节。县长要出城剿匪,黄老爷肯定是要出钱的。黄老爷出了钱,两大豪绅家族也必须出。最后黄老爷的钱如数归还,豪绅家的钱五五分成。

纵观以恒大地产引战为代表的历次融资经历,与恒大关系密切的资本方,总是占据大头,细究起来,这些钱,有相当一部分,其实来自于恒大人寿、盛京银行、恒大金服等关联平台。当然,也有很多老实人,跟着投了进来。然而,能在今年上半年之前顺利抽身的,毕竟还是少数。

回看苏宁的张老板,以及众多上下游合作伙伴们,怎一个惨字了得。

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