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Fish:兽爷丨一个季节开门离去
兽爷丨一个季节开门离去

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09-25 16:16
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今年九月初,在一次气氛严肃的内部会议上,一家胡建开发商宣布要把佛山、厦门等地的四五个项目卖掉,换现金流。

像几乎大部分民营房地产公司一样,他们被债务压得喘不过气来。截至今年年中,有950多亿有息负债,其中263亿一年内到期。

跟随董事长十多年的集团营销总经理,悄无声息被调离。房贷收紧,及各地密集出台调控政策冲击下,让他没能完成集团半年1100亿的销售目标。

营销情况还在持续恶化。上半年的第一轮集中供地,民营地产商们还在拼命抢地。但潮水褪去得太快,七月份一过,他们中的很多人,就觉得自己快撑不住了。

一家建筑起家的20强房企,最近坐下来分析了所有20强房企的情况。

这家南通房企正面临巨大的去化和融资压力。年初时,他们曾定下2500亿的销售目标,现在看应该大概率完不成。融资也不太乐观,把旧债还给银行:

再借不借给你就不一定了。

冷静地分析了所有手牌,他们才恢复了点信心。比如表外负债规模一项,民企排前三名的是中梁、新城和阳光城。他们在20强中排名靠后,低于绿地和旭辉,又略高于万科。最终得出的结论是:

应该能稳住局面。

谁能想到,曾经加杠杆猛冲的黑马房企,有坐下来补习财务知识的一天。

还有另外一家50强的民营房企,前些日子打听有没有可能引入国企战投。他们的一笔美元债即将到期,但7月份的销售回款下降太快,只有6月份的四分之一。

帮他问了几家国企。一位国企董事长跟我说,最近两个月有太多的民营房企过来找合作,但他们决定等到四季度再出手:

那时收并购市场应该哀鸿遍野。

1

楼市是从7月份开始急转直下的。

克而瑞统计,百强房企有七十家8月份业绩同比降低,有26家同比降幅大于30%。

比如中南置地6月份的销售额是203亿元,8月份下降到141亿元;新力和花样年,8月份相较6月,销售额也都下降了三分之一。

到了“金九银十”,楼市还是偃旗息鼓。中秋期间,北京、上海、深圳商品住宅成交较去年同期下降了三分之二;二线三线四线城市成交同比下降都在七成左右。

上一轮房企大跃进中冒出来的大黑马,或多或少都遇到了各自的问题。

开头说的胡建开发商拿着项目找了几家国企,待价而沽。相比恒大或者新力,他要幸运很多。上周,保利买了他一个项目,成交价大约为21个小目标。

有了这笔钱,他们终于过了一个小坎。

但这周一上午,新力老板张园林突然从一个境外投资者群里退出了。有人认为张老板准备躺平、逃债,怀疑新力能否兑付10月份到期的2.5亿美元债。

于是港股市场罕见的一幕发生了。投资者们用脚投票,让新力一天时间股价从4元跌到5毛,市值创历史纪录地蒸发了87%。

总债务两万亿的恒大,花了半年才做到这件事。新力只花了一天。

著名港股投资人包叔跟我说,他做港股投资已经好几天了,从没有遇到过这种情况。上一次港股一天跌80%以上的,还是浙江房企佳源国际。

九月上旬,市场上一度流传龙湖物业板块将要收购新力物业,随后双方都站出来辟谣,没听说过这事。其实新力最开始确实找了龙湖,也找了碧桂园,但他们开价较低,且支付条件有限制,新力却需要立马有钱进来。

和龙湖谈判失败后,重庆另一家房企金科“闻风而来”。双方已经基本谈妥,这两天可能就要公告了。在管面积3200多万方的新力服务,售价据说:

不超过18亿港元。

新力投资十亿元的便利店生意“有家便利店”,据说也被摆在了货架上。

没办法,暴雷边缘的新力,很早就找过孙宏斌谈收购,但孙没问价就直接拒绝了。孙宏斌评价过现在的收并购机会。他说,收并购市场目前是不存在的,因为每家企业都有负债上限,并购势必会导致企业负债总额的上升。甭管你开什么价,是没法收并购的:

并购进来500亿债消化不了,并购1000亿债更要死人了。

所以,民营房企这一轮大概率不会再有王健林那样断臂求生的机会了。连久经考验的张生和李生,也卖不动项目,卖掉了本来都溜进个人口袋里的富力物业。

2

2017年,在山东齐鲁大厦参加“民营企业学习贯彻全国金融工作会议精神座谈会”的许家印,本来不在发言名单上。但会议快结束时,主管领导点名让皮带哥谈谈学习体会。

皮带哥只好硬着头皮回答说,2014年至2016年,恒大的收入分别是1300亿元、2000亿元、3700亿元,今年预计将达到5000亿元。这种增长是“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的三高一低的发展模式。但今后企业应该转变为”三低一高”模式:

低负债、低成本、低杠杆、高周转。

据说,主管领导笑着回了一句,恒大过去的模式还应该再加一句:

高风险。

”掏心掏肺”的许老板,似乎并没有把领导的话听进去。

前几天,他解释了恒大今年为什么会突然崩盘。他说2017年是恒大最辉煌的一年,负债才5000多亿,但账面上现金3000多亿,加上全国未售货值,那时恒大荷包满满。

他反思说,如果那一年不搞多元化,停下来减负债,那恒大现在非常有钱。但那一年,他最终选择了多元化、加大杠杆、大肆扩张:

从那一年起,每一年的利息支出就超过了1000亿。

四年后,恒大的两万亿负债像泰山压顶,吓坏了所有人。我们以前总问货币从哪里来,到哪里了。这就是一条路径。

恒大2017年加杠杆时,同时在冲的,还有很多中小房企。碧桂园和融创的神话,让他们觉得还有机会复制一遍他们的故事。

他们紧跟着孙宏斌的魔鬼步伐,冲进二三线城市;他们加杠杆借钱,搞了很大声势并购;拷贝着杨国强的合伙人机制,挖来各路江湖术士,用没有底线的高周转和加杠杆,蒙眼狂奔,希望成为下一个碧桂园。

为了做大规模,你所知道的任何阳光或者灰色的手段,他们都用上了。合伙人制度,买排名,民间集资……为了给员工打鸡血,温州发家的中梁甚至在办公室打出横幅:

要么交业绩,要么交尸体;只要干不死,就往死里干。

这是一个劣币驱逐良币、好公司也走歪的几年。就连金茂这样以品质著称的公司,最近也都出现了大规模的业主维权。

左传说过,君以此兴,必以此亡。他们冲刺的时候,中国供给侧改革和大水漫灌带来的房地产牛市,其实已接近于尾声。

首富老王当时都开始卖卖卖了。摊煎饼的都开始收缩了,但身处2017年,房地产公司里都是极度乐观的情绪。很少有人会预料到,脚下的大地已经开始移动,潮水已经褪去。

2018年过完年,一家2017年销售额79亿的浙江房企,买榜买到了875亿,排名甚至压过了万达。突然间我觉得,一切都该有个尽头了。

我当时写了一篇文章《铁打的韭菜,流水的黑马》,说人们总是健忘的,忘了这样的造富传奇过去几年看到多少次,最终又是怎么收场的。

大部分想做黑马的,都活成一个分母。

然后,泰禾在2018年暴雷了;之后的2019年,福晟和华夏幸福没能熬过去。

今年过完年,蓝光躺平了,紧接着就是恒大和新力了。

9月15日,国家统计局例行发布月度房地产投资销售数据,发言人也罕见地表态说:

一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。

3

9月23日中午12点,是重庆市二轮供地42宗土地的竞买报名截止时间。也是在这天中午,重庆市公共资源交易中心发布公告说,其中9宗地块终止出让。

主动终止出让,总比流拍要好看。

一位top10民营房企总裁说,最近从青岛到成都,地方政府都来约谈他们,目的只有一个,希望他们参加第二轮集中供地。但各大民营企业们,还是或被迫、或主动在减少拿地。

9月15日,杭州二批次供地中的十宗竞品质地块报名截止,其中九块报名不达标直接流拍了;同一天,成都9宗出让地块全部底价成交,在开拍前夜,成都也宣布,17宗地因故终止出让。

更早以前,青岛70宗地挂牌,19宗地终止出让,剩下的平均溢价率为1%;济南二轮供地,终止出让25宗地,其余全部底价成交;天津二轮供地终止出让19宗,其余2宗流拍,平均溢价率0.6%……

今年一到八月,全国房企土地购置面积同比增速下降了10.2%。

活下去,真的成了今年的行业目标。郁亮在年初万科内部会议上说,以往的高杠杆、高负债、高库存不再是财富象征:

反倒会变成危险的信号。

房住不炒。过去20年,承载了中国人财富梦想的最主要载体——房子,现在也已经从无脑买房躺着赚,变成了收益低、流动性差的资产了。

熬过了九月,市场上有传言四季度金融系统打算放松一点融资。现在大家都在拼命保住公募债不违约,等融资窗口。

克而瑞统计,百强房企8月份海外债规模降至一年来最低水平,融资成本环比上涨5个百分点。

平均利息为11.39%。

第一轮集中供地之后,滨江老板戚金兴曾表示,滨江能努力做到1-2%的净利润水平。滨江是杭州竞争力最强的房企。利润两三个点,是什么动力,逼得房企去借十一个点利息的钱?

最终的融资窗口会不会来,我不知道,但金融红利是三道红线后消失的。央行对房企负债总额有了严格限制,过去借新还旧的套路再也行不通,房企必须要先把旧债还上,才能借新债。

次序一变,世界观就变了。

前天,有人问美联储鲍威尔,美国金融市场会不会受恒大影响。鲍威尔说美国没有大量直接敞口,中国的主要大银行也没有大的敞口,这件事主要会影响全球金融市场的信心。

当恒大危险的信号响彻全球,229个城市的792个在建项目一共204万业主能依靠的,肯定不是口号喊得震天响的皮带哥了。

最近,一些有恒大在建项目城市的国企,接到上级命令,让他们做好接手当地恒大项目的准备。恒大一些地方公司已经停摆了,很多业主买的恒大期房供了两年,满心期待等着收房,结果恒大暴雷了。

现在,一些地方政府正想各种办法,让各地业主能拿到自己的房子。

但有关部门应该是下定了决心。不管花了多大代价,也要让这个行业破除一条迷信:

没有什么是大而不倒的。

当然,肯定有人是要付出代价的。

北方马上入冬了。前几天,我的朋友水姐推荐了一本书,是村上春树的《1973年的弹子球》。村上写,一个季节开门离去,另一季节从另一门口进来。

关门。房间里另一季节已在椅子上坐下,擦火柴点燃香烟。他开口道,如果有话忘说了,我来听好了,碰巧也可能把话捎过去。

不不,可以了,人们说,不是什么大不了的事。

惟独风声涌满四周。不是什么大不了的事,一个季节死去而已。
大家都是出来卖的,何苦自己人为难自己人
那些活好的,或者活新的,或者花样多的,
或者老板拉皮条功夫好能拉到肯多花钱的客的,
拜托不要老是打击年老色衰的同行了

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